KrasnodarMedia, 17 октября. В Краснодарском крае сегмент новостроек по итогам девяти месяцев 2026 года демонстрирует положительную динамику: объём продаж увеличился на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Тем не менее, рост начинает терять свою инерцию, поскольку сентябрьские показатели оказались на 1% ниже результатов сентября 2025 года. О текущих тенденциях на рынке недвижимости и о том, как правильно оценивать динамику в условиях разрыва между строительством и продажами, рассказал ведущий аналитик "АМаркетс" Игорь Расторгуев.
По словам эксперта, рост объёма продаж во многом обусловлен "предкоррекционным" спросом, когда покупатели стремились завершить сделки на более выгодных условиях до изменения параметров льготной ипотеки. В то же время, по прогнозу Расторгуева, октябрь, вероятно, покажет либо стабилизацию на текущем уровне, либо умеренное снижение, без резких колебаний в обе стороны.
— Сравнение динамики Кубани с соседними регионами указывает на различную чувствительность рынков к одинаковым внешним факторам. В Ростовской области, например, в сентябре был зафиксирован рост на 23%, что связано с "последним рывком" покупателей, которые массово заключали сделки по старым условиям, — отметил аналитик.
Он также подчеркнул, что на Кубани подобный эффект наблюдается, однако его частично компенсируют локальные особенности.
— Сокращение объёма ликвидного предложения, высокая доля проектов, где продажи активно шли в предыдущие месяцы, а также специфика структуры спроса — всё это влияет на ситуацию на рынке, — добавил он.
В курортных городах, таких как Сочи и другие локации, спрос на жильё более волатилен и зависит от сезона и внешних факторов. Фото: KrasnodarMedia
Аналитик отметил, что структура покупательской базы в Краснодарском крае имеет смешанный характер: значительную долю составляют приезжие покупатели из других регионов России, особенно в курортных зонах, таких как Анапа и Сочи. В то же время местные жители остаются важным сегментом, особенно в Краснодаре, где многие сделки связаны с улучшением жилищных условий. Таким образом, устойчивость спроса в ряде локаций во многом поддерживается именно межрегиональным потоком покупателей.
Ценовая динамика в Краснодарском крае отличается от общероссийских тенденций. В стране объёмы сделок росли как в штуках, так и в денежном выражении. Однако на Кубани деньги прибавляют быстрее, чем количество сделок. Во втором квартале средняя стоимость квадратного метра снизилась на 1,8% по сравнению с первым кварталом, составив 169,7 тысячи рублей — на 1% ниже апрельского уровня. В годовом выражении цена всё ещё выше на 1,2%.
— Застройщики не снижают цены напрямую, а смещают акцент на условия сделок, например, активно используя рассрочки, скидки при быстрой оплате и совместные программы с банками. Эти инструменты позволяют снизить реальную стоимость покупки для клиента, даже если номинальные цены изменяются незначительно, — объяснил Расторгуев.
Ключевым вызовом остаётся нарастающий разрыв между объёмами строительства и темпами продаж. Во втором квартале застройщики ввели порядка 14,2 тысячи новых квартир, однако реализовали лишь около 8,1 тысячи.
К 1 июля 2026 года накопленный разрыв составил 37,3 тысячи квартир. Общий объём строящегося жилья продолжает расти: к июню 2026 года он увеличился на 7,3% в годовом выражении, достигнув 8,928 млн кв. м. В Краснодаре нераспроданный остаток в строящихся домах составляет примерно 82% от объёма строительства, причём около 90% предложения приходится на комфорт-класс.
— При таком дисбалансе возрастает риск накопления нераспроданных лотов. Тем не менее полная остановка строительства по краю маловероятна: девелоперы гибко управляют портфелями, переносят сроки запуска новых очередей, фокусируются на проектах с лучшей ликвидностью и усиливают маркетинговые стимулы. В отдельных проектах возможно замедление темпов, однако системного сворачивания строительства я не прогнозирую, — добавил эксперт.
В Анапе, например, за январь-июль 2026 года продажи выросли на 38%. Фото: KrasnodarMedia
Он подчеркнул, что важно учитывать неоднородность ситуации внутри края, так как усреднённые показатели скрывают значительные различия между локальными рынками.
— К примеру, в Анапе за указанный период продажи увеличились на 38% (реализовано 1160 лотов) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Здесь спрос остаётся устойчивым благодаря инвестиционному интересу и сезонной привлекательности, — привёл пример спикер.
В Краснодаре ситуация выглядит иначе, поскольку именно здесь наиболее выражен разрыв между строительством и продажами, а конкуренция в комфорт-классе особенно высока. В Сочи и других курортных локациях спрос более волатилен и в большей степени зависит от сезона и внешних факторов.
По прогнозу Расторгуева, в ближайшие кварталы наиболее вероятен сценарий не резкого падения цен, а замедления темпов запуска новых проектов и переноса части очередей.
— Девелоперам придётся точечно управлять портфелями, усиливать стимулы для покупателей и фокусироваться на проектах с лучшей ликвидностью. Эти меры помогут сгладить дисбаланс между предложением и спросом, не допуская масштабного затоваривания, — резюмировал Игорь Расторгуев.