По информации KrasnodarMedia, доля всесезонных курортов премиум-класса на Кубани составляет всего 3–5%. Несмотря на то, что 10–15% новостроек имеют формальный статус всесезонных, реальная ситуация выглядит совсем иначе. Эвелина Ишметова, основатель и руководитель Школы Девелопера, отметила, что сезонный отель проще и дешевле построить, а также легче продать по номерам. Всесезонным же необходима развитая инфраструктура, которая не зависит от погодных условий.
Ишметова пояснила, что для успешного функционирования всесезонного курорта нужны такие элементы, как деловой туризм, проведение мероприятий, организация свадеб, оздоровление и гастрономические предложения. «Среди всех проектов, лишь один из шести или семи соответствует этим критериям», — добавила она.
По её словам, доходность курортной недвижимости в таких городах, как Анапа и Геленджик, составляет 8–12% годовых. Сезонные проекты обычно окупаются за 12–15 лет, в то время как всесезонные — за 8–11 лет, хотя стартовые вложения у них значительно выше. При работе с управляющей компанией срок окупаемости сокращается до 5–7 лет, однако при самостоятельной сдаче объектов в аренду этот срок может увеличиться до 15–18 лет, хотя такие данные не подтверждены независимыми источниками.
«Основной доход приносят не номера, а рестораны, банкеты, конференции и прочие мероприятия», — подчеркнула Ишметова. Она также отметила, что в Сочи в летний период наблюдалось падение загрузки отелей, что было связано с ростом цен на перевозки, ограничениями полётов и нестабильной работой аэропорта.
В межсезонье загрузка в Анапе составляет около 60%, в Геленджике — 55%, а в Сочи и Новороссийске опускается ниже 50%. Санатории категории 3–4 звезды загружены на 60–80%, а 4–5 звёзд — на 85–95%. Власти региона сообщают, что в межсезонье формируется до половины общего турпотока Кубани.
Однако текущая осень демонстрирует более слабые результаты по сравнению с предыдущими годами. На старте бархатного сезона бронирование в крае составило 44%, на Черноморье — 49%, предгорные курорты — 46%, а Азовское побережье — лишь 30%. При этом средняя загрузка отелей сейчас находится на уровне 75%, а на Черноморье — 80%.
Ишметова также отметила, что с начала лета загрузка отелей в крае упала на 10–15%. В Сочи прибрежный кластер потерял 16%, а горный — 13%. Загрузка в Анапе на зимние каникулы достигала 70% по сравнению с 15–25% в зимний период предыдущих лет.
Хотя нет подтверждений того, что банки требуют статус всесезонности, девелоперы подчеркивают, что всесезонный курорт — это не просто отель с подогреваемым бассейном. Этот термин стал скорее маркетинговым инструментом.
«Ранее в стране действовала программа льготного кредитования гостиниц, которая позволяла получать кредиты до 15 лет под ставку 3–5% годовых. В настоящее время программа завершается, и рынок переходит от строительства к реализации», — добавила Ишметова. Она указала, что серьёзные заявки поступают от проектов с крупной инфраструктурой и международными операторами. Однако они только начинают открываться или строиться, и их успешность будет подтверждена лишь после первой зимы. «Важно оценивать не среднегодовую загрузку, а квартальную и долю доходов вне проживания», — резюмировала эксперт.