В Новороссийске наблюдается интересная динамика на рынке недвижимости: одновременно растут как цены, так и объемы продаж, а также масштабы строительства и средняя площадь приобретаемых квартир. В то же время, в Сочи, где стоимость квадратного метра составляет 352 тысячи рублей, количество сделок сократилось на целых 70,5%, а объем строительных работ снизился на 43,1%. О причинах подобной разнонаправленной динамики рассказала KrasnodarMedia со ссылкой на Светлану Опрышко, учредителя и директора портала Всеостройке.рф.
По словам эксперта, подъем новороссийского рынка недвижимости обусловлен эффектом низкой базы и отложенным спросом. Ранее сегмент испытывал нехватку нового предложения, и появление новых проектов вернуло интерес покупателей, что, в свою очередь, отразилось на средних ценах.
Также в Новороссийск продолжает перетекать покупательская активность из перегретого Сочи, что способствует поддержанию стоимости жилья. Увеличение средней площади покупки указывает на то, что люди все чаще выбирают более просторные квартиры для постоянного проживания, а не компактные инвестиционные объекты, которые чаще всего покупаются для сдачи в аренду.
— Это свидетельствует о том, что Новороссийск постепенно меняет свою структуру — от чисто инвестиционной к более "жизненной", что делает его более устойчивым, — отметила Светлана Опрышко.
Что касается роста объема строительства на 21%, то, как считает эксперт, он сам по себе не приведет к затовариванию, если будут соблюдены определенные условия. Покупательская активность может сохраниться, в том числе благодаря перетоку из Сочи и других перегретых локаций. Однако застройщики должны быть осторожны и не переоценивать глубину этого интереса.
Падение числа сделок в главном курортном городе Кубани, по мнению Опрышко, является реакцией на исчерпание платёжеспособного спроса. Она добавила, что цены в Сочи давно перегреты, и многие покупатели либо уходят в более доступные районы, либо откладывают сделки. Девелоперы, в свою очередь, замедляют реализацию новых проектов из-за высоких затрат на финансирование, нехватки свободных земельных участков и моратория на точечную застройку.
— Это, скорее, структурный сдвиг, чем временная коррекция, так как рынок Сочи уже несколько лет движется от массового спроса к узкому премиальному сегменту, где объемы сделок, как правило, более скромные, — подчеркнула эксперт.
Анапа, в свою очередь, привлекает покупателей благодаря доступному входному чеку, который стал недоступен в Сочи. Рост сделок в Анапе на 26,3% при умеренном увеличении цен на 6,6% и сокращении объемов строительства на 11% объясняется тем, что город предлагает инвесторам то, что Сочи уже не может — относительно низкие цены.
— Сюда едут те, кто ищет золотую середину между стоимостью квадратных метров и возможностью жить у моря, — пояснила Опрышко.
В Новороссийске 37% продаж приходится на двухкомнатные квартиры, тогда как в Сочи 62% сделок связаны с однокомнатными квартирами. По словам эксперта, в Новороссийске двухкомнатные квартиры становятся основным форматом, так как покупатели выбирают жилье для себя, а не для инвестиций.
Около 80% покупателей недвижимости в Новороссийске — жители Краснодарского края, и средняя площадь приобретаемых квартир растет. В Сочи же однокомнатные квартиры остаются наиболее ликвидным и доступным форматом для вложений с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду.
При цене 210,9 тысячи рублей за квадратный метр в Новороссийске, которая значительно ниже 351,7 тысячи рублей в Сочи, город имеет возможность перетянуть часть инвестиционного спроса. Однако сократить разрыв в ценах до уровня Сочи ему не позволят промышленные нагрузки, портовый имидж и отсутствие выраженной курортной инфраструктуры, что создает потолок для премиализации рынка.
— Новороссийск воспринимается как "город у моря", а не курорт, и это пока ограничивает возможность привлечения покупателей, готовых платить сочинские цены, — резюмировала она.