Новости
11 августа 2017, 19:02

Нужна ли реновация центру Краснодара?

Реновация центральной части столицы Кубани существенно затянулась. И новая программа есть, и решение по градации этажности выработано, но новыми объектами краснодарские застройщики нас не радуют. Какие экономические и административные факторы смущают краснодарских строителей, говорили участники круглого стола «Реновация центральной части Краснодара: 10 лет в пути», организованного «Деловой газетой. Юг».

На официальном уровне разговоры о преображении исторических кварталов, подкрепленные конкретной программой, начались еще в 2006 г. Власти анонсировали, что через 19 лет краснодарцы обретут новый, современный и функциональный городской центр, который станет гордостью краевой столицы и очагом деловой активности. Большая часть поставленного срока позади, а реальных изменений пока еще не видно. Вопрос о том, что изменилось и насколько город продвинулся к заветной цели, поставленной в концептуальных документах 2006 г., остается риторическим. «Деловая газета. Юг» возобновила дискуссию вокруг темы.

Центр не зовет Программа реновации, как отметил модератор встречи генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, для своего времени была новаторская и прогрессивная. При этом она не могла быть реализована без участия инвесторов. Но последние, за редким исключением, в центр не пошли. На вопрос о том, почему, спустя 10 лет, они все еще не спешат на эту, казалось бы, привлекательную площадку, застройщики отвечают без долгих раздумий. «Мы не можем работать там по одной простой причине — там нет экономики, — говорит вице–президент ООО СИК «Девелопмент–Юг» Михаил Попенко. — А нет ее, потому что на каждом квадратном метре нужно очень многих расселять и вести инженерные сети. При этом высотность, которая помогла бы покрыть инвестиции, не позволена. Наша компания не движется к центру вообще никак».

Заместитель генерального директора по маркетингу ГК «АльфаСтройКомплекс» Денис Сериков обратил внимание на иную сторону проблемы. По его мнению, компания, строящая в центре, никогда наверняка не знает, удастся ее проект или провалится. «Инвестиционный цикл у строителей достаточно длительный, — подчеркивает он. — Чтобы через 3–5 лет получить хотя бы какой–то результат в центре, сегодня нужно начинать. Когда правила игры по застройке центра города меняются каждый день, компания не может планировать свою деятельность, рассчитывать эффективность». Четкой, понятной нормативной базы ждет и директор по развитию AVA Group Вадим Сидоров: «Все упирается в элементы градорегулирования. Без законов, регламентов, ГЧП центром нет смысла заниматься».

При том, что у застройщиков нет желания строить малопривлекательные (с точки зрения экономической модели) объекты, рынок просит абсолютно обратного. «Бетонные муравейники уже никому не интересны. По крайней мере наши клиенты отдают предпочтение объектам с меньшей этажностью и плотностью застройки. Поэтому я бы пошел по пути предложенной модернизации центральной части города и сделал упор на малоэтажную и среднеэтажную застройку», — говорит директор Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Краснодаре Вадим Камалов.

Краснодарским застройщикам центр интересен только в том случае, когда расселение берет на себя муниципальная власть. «Немецкая модель вообще предполагает, что городское управление формирует участок, освобождает его от всевозможных обременений и выставляет полностью готовый лот», — апеллирует к европейским практикам Вадим Сидоров. — Если говорить о наших реалиях, то это может быть некое соглашение с муниципалитетом, которое предусматривает определенный стимул для застройщика, чтобы ему интересно было взять на себя риски, связанные с расселением. В чем может состоять такой стимул, определяет сама власть. Расселять двухэтажный дом, чтобы возвести там новостройку в три этажа, никому не интересно».

Зато покупателей жилая недвижимость в центре города интересует всегда, поэтому и реализовать ее удастся быстрее и по стоимости выше, чем в других районах. Директор «Бизнес Пресс» Дмитрий Волков сравнил реновацию в Краснодаре с программой сноса хрущевок в Москве. «В российской столице в этом участвует город, — отметил он. — Здесь же все ложится на плечи застройщиков. Еще одна проблема: что делать с огромным количеством машин? Как разгрузить дороги? Понятно, что, скорее всего, это должен быть общественный транспорт, но не такой, как сейчас. По комфортности он не соответствует уровню краевой столицы».

Вадим Сидоров уверен, что организовать общественный транспорт — вопрос администрирования. «Городом надо управлять, — напоминает он. — Разрабатывать и проводить мероприятия, которые помогут распределить пассажиропотоки». Однако задача только внешне кажется элементарной, а на самом деле служит серьезным испытанием на прочность для кадрового и квалификационного потенциала администрации, полагает директор представительства «Яузапроект» в Краснодаре Алексей Тимофеев. «Город должен не только функционировать, но и развиваться, а это разные понятия. И здесь нужно другое мышление. Сейчас у нас развитие на уровне факультативной деятельности. Нам нужны менеджеры, которые продумают не статическое функционирование города, а его развитие в пространстве и времени», — говорит он.

Спрос на жилье в центре оценивается застройщиками по–разному. Михаил Попенко поясняет, что к решению купить квартиру в исторической части города клиента ведет совокупность доводов. «Географические предпочтения зависят от многих факторов, таких как близость к работе, детскому саду или школе, проживающих рядом родственников, транспортной доступности, соседства с гипермаркетами и другими объектами инфраструктуры, — рассказал он. — Если клиент всю жизнь живет в определенном районе города, то, скорее всего, он приобретет квартиру в этом же районе». Вадим Сидоров склонен говорить о дефиците спроса на жилье в исторической части города и объясняет это структурой местного общества. «Здесь нет столь многочисленного творческого класса, который обычно предпочитает квартиры в центре, где средоточие жизни, все рядом, движуха, энергия и светская тусовка, — поясняет он свою позицию. — Поэтому, будучи платежеспособными, они выбирают ЖК в центре. В Краснодаре население, располагающее такими же доходами, скорее выберет загородный дом».

Вадим Камалов придерживается противоположного мнения, опираясь на свой опыт работы с покупателями недвижимости. «Недвижимость в центре всегда популярна, это хорошая инвестиция, так как в центре города легче сдать квартиру в найм за хорошие деньги. Да и самому жить в центре намного удобнее, все в шаговой доступности. Но конечно, это не единственный спрос», — транслирует аргументы покупателей руководитель компании «ЭТАЖИ».

На чем строить? Плотное заселение может обернуться экологическим, транспортным и коммунальным коллапсами. Специалисты опасаются, что если сдать в эксплуатацию все построенное в центре, единственный канализационный коллектор не выдержит. «Город вырос, а мощность сетей осталась той же, — предостерегает учредитель ООО «Своя энергия» Андрей Филипповский. — И нагружать их далее небезопасно. Строительство новых подстанций дорого и маловероятно из–за нехватки места. Думаю, разумнее всего использовать инновационные методы коммуникации в части альтернативной энергетики». Михаил Попенко не считает возможным приступать к возведению жилья в центре, пока не решены вопросы с канализацией, благоустройством и транспортом. «Когда над этим проведут работу, я как застройщик с удовольствием приду в центр и даже сочту это за честь», — пообещал он. Алексей Тимофеев предложил отдать систему водоотведения в эксплуатацию тем, кто способен сделать капитальные вложения.

В среде застройщиков устойчиво мнение, что невнимание городской власти к подготовке всех видов инфраструктуры центра лишает их возможности реализовывать прибыльные проекты в этой части Краснодара. Объяснение такой позиции выглядит вполне логично — качественное жилье, построенное со всеми издержками, которыми сегодня нагружен центр, скорее всего, будет стоить столько, что его попросту никто не купит. «Еще недавно спроса на жилье выше 70 тыс. за квадратный метр вообще не было, — приводит цифры Денис Сериков. — Сегодня мы имеем возможность немного повышать ценник, но пока не ясно, тенденция это или временное явление».

«А стоить жилье в центре города должно не менее 100 тысяч — говорит Вадим Сидоров. — Дело не только в участке, который обходится в 10 млн за сотку. Другая сторона вопроса — считаю, что мы не можем возводить в центре ни эконом–, ни комфорт–, ни бизнескласс. Здесь должны быть элитные дома. А у них себестоимость складывается несколько иначе. Только отделка мест общего пользования — 15–20 тыс. за квадратный метр. Она требует высококачественных материалов и такой же работы. И уникальные дизайнерские решения в элитных проектах тоже стоят денег. Общая стоимость всего этого уже может составить 60–80 тыс. за квадратный метр. Верхнюю планку себестоимости квартир в центре я не берусь назвать». При этом построить элитный дом с долевым участием компания не может, подчеркнул представитель AVA Group. Он объясняет, что прежде чем выйти в продажу, дом должен быть частично или полностью построен и уже в наглядном виде презентован потенциальному покупателю. «Клиент должен увидеть дизайн, отделку мест общего пользования, оценить их, — продолжает Вадим Сидоров. — Финансовая модель постройки элит–класса такова, что нужно иметь минимум 30% собственных или взятых в банке оборотных средств, лучше 50–70%. По большому счету компания, начавшая возведение ЖК элит–класса, должна быть готова построить весь объект целиком на собственные деньги и только после этого начинать продажи».

Вздохнуть нельзя Жилая среда не создается одними только новостройками. Директор АНО ОЦ «Помоги городу» Елена Шувалова: «Есть нормы, установленные на федеральном уровне, они дифференцируются в зависимости от зоны, для нас это порядка 23 м2 зеленой площади на человека, — аргументировала она. — Вместо этого мы имеем по разным источникам 1,3 — 2,6 м2. Цифры исследователей отличаются, но какая бы из них ни являлась более правильной, это в любом случае крайне мало». Елена Шувалова против такой реновации, которая убивает микроклимат. Архитектор НПО «ГеоИнжПроект» Наталья Машталир сожалеет, что центру не хватает пешеходного комфорта. «Есть только одна улица, пригодная для ходьбы пешком, — Красная, — считает она. — На других зачастую ширина тротуара не превышает метра».

Что и как строить? Сегодня правильнее говорить разве что о балансе между идеальным образом центра и теми ошибками, которые в нем уже допущены. «Взять и просто ограничить этажность нельзя, — рассуждает Елена Шувалова. — Если где–то уже торчит зуб в 25 этажей, из этого надо грамотно выходить». Вадим Сидоров высказался за дифференцированный подход к застройке центра: «Мне нравится эта идея, когда мы определяем одни участки, где совсем ничего нельзя менять, вторые — где что–то уже можно, и третьи, где разрешено почти все». Михаил Попенко убежден, что выбирать единый стиль для застройки всего центра вовсе не обязательно. «В центре может располагаться жилье разных форматов, — сказал он. — Главное внимание стоит обратить на то, чтобы дома любого формата хорошо вписались в центральную часть города». За разнообразие форм и стилистических решений выступил и Вадим Сидоров: «Мне очень нравиться голландская концепция, которая говорит о коммерческой целесообразности качественной архитектуры. Нужно отучиться создавать помпезные проекты «в стол».

Для работы и отдыха Многофункциональный центр, отвечающий на все запросы жителей, — к такому итогу должен привести процесс реновации. Кроме комфортной жилой среды, по мнению спикеров встречи, он должен обеспечить современные условия для работы, а также сделать из центра полноценную рекреационную зону.

Историческую часть Краснодара целесообразнее всего превратить в деловой центр, убежден Вадим Сидоров. «Есть города, которые в свое время развивались более активно и там центральные кварталы накопили такую энергетику, что хочется молиться на нее и оберегать, — говорит он. — В Краснодаре этого нет. Здесь исторический центр должен стать деловым, иначе он будет никаким. Центр должен прирастать деловыми очагами с хорошими связями».

«Исторический центр должен быть историческим, иначе город потеряет свою индивидуальность. Центр деловой активности необходим, но это не говорит, что он должен быть в историческом центре», — не соглашается с собеседником Вадим Камалов.

«Современный город — многоэтажный, — говорит руководитель арбитражной налоговой группы «Налоговая практика» ООО «Прайвеси Групп» Игорь Томилин. — Это энергетика, это уровень офисов, соответствующий серьезному бизнесу, не ниже класса «А». Все это стоит дорого, но мы готовы платить. И, конечно, доступность. Когда клиенту невозможно к тебе приехать, а если он все–таки добрался — припарковаться, потому что на десятиэтажное офисное здание 40 парковочных мест — это никуда не годится».

По мнению Михаила Попенко, центру не хватает продуманных общественных пространств. «То, чем становится улица Красная в субботу и воскресенье, — не самая лучшая форма социального пространства, — убежден он. — Такие места должны быть более активны, понятны, событийные и тематические. И стать точкой притяжения для горожан. Сейчас после одиннадцати уже жарко и местные жители отправляются гулять в торговые центры: шопинг, боулинг, фуд–корт. Такое времяпрепровождение формирует очень потребительских людей: они не мыслят другого досуга, кроме ТРЦ, круг их интересов сужен». Вице–президент «Девелопмент–Юг» отметил, что сегодня понятие комфортности у клиентов очень обширно, оно вышло за пределы квартир и распространилось на подъезды, дворы, транспортную и социальную составляющие, поэтому покупателю нужен комплексный продукт, в котором для него продумана каждая мелочь.

Анна Малюк

Фото: Андрей Дунаев

"Деловая газета. Юг" - новости Краснодара, Краснодарского края, бизнес, финансы, общество, политика, новости предприятий

comments powered by HyperComments

Интересное












Евтушенко в моей жизни был всегда… Евтушенко в моей жизни был всегда…
http://monavista.ru/images/uploads/79b47d882a3689060ae4d57283ec8bbe.jpg
Письмо с моей фермы Письмо с моей фермы
http://monavista.ru/images/uploads/92eb5c9944f25688043feb2b9b01e0f2.jpg
Почему в России выросли продажи дорогих смартфонов Почему в России выросли продажи дорогих смартфонов
http://monavista.ru/images/uploads/08009197b894c4557dc9c7177e803f77.jpg